11月25日，住建部召開(kāi)旨在規范房地產(chǎn)中介行為、持續整頓市場(chǎng)秩序的電視電話(huà)會(huì )議，同時(shí)公布近期各地查處的30家違法違規房地產(chǎn)中介機構名單。這無(wú)疑是中國樓市進(jìn)一步走向規范的*新印記。專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)兼具居住和投資雙重屬性，其價(jià)格波動(dòng)常牽涉到經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的很多方面，因此無(wú)論何時(shí)，中國對樓市的調控都不應是遏制市場(chǎng)機制發(fā)揮作用，而是從有利于中國經(jīng)濟發(fā)展全局的角度出發(fā)，努力實(shí)現人民群眾利益的*大化。

前期調控成效初顯

*近一段時(shí)間，“調控”顯然再次成為中國樓市的關(guān)鍵詞。不僅中央相關(guān)部委在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)方面加大了力度，而且各熱點(diǎn)城市都結合自身實(shí)際積極行動(dòng)，為樓市“退燒”。

值得注意的是，在政府部門(mén)的積極努力下，樓市此前積累的非理性情緒開(kāi)始消退。國家統計局數據顯示，因城施策實(shí)施調控政策以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)走勢明顯趨穩。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都兩個(gè)城市繼續下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等5個(gè)城市由升轉降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間;廣州環(huán)比持平;其余熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅也進(jìn)一步回落。

“從目前的市場(chǎng)情況看，經(jīng)過(guò)調控，樓市的熱度正在消退?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，無(wú)論是從新房和二手房市場(chǎng)的成交數據、中介公司的代理銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，還是土地市場(chǎng)的高價(jià)地數量來(lái)看，調控加碼后一、二線(xiàn)樓市正在降溫，非理性情緒也開(kāi)始淡化。張大偉分析，這一時(shí)期，買(mǎi)家也會(huì )持續處于觀(guān)望狀態(tài)，所以真心持房待售的業(yè)主應該理性報價(jià)，而不要盲目抬價(jià)。

“市場(chǎng)失靈”危害需防

在經(jīng)濟學(xué)中，當市場(chǎng)無(wú)法有效率地分配資源或無(wú)法滿(mǎn)足公共利益時(shí)，就會(huì )陷入“市場(chǎng)失靈”。不難想象，如果一個(gè)市場(chǎng)因為投資乃至投機資金涌入而出現非理性過(guò)熱，甚至導致“恐慌性交易”蔓延，那么這個(gè)市場(chǎng)顯然無(wú)法滿(mǎn)足大多數人的利益。

中國國際經(jīng)濟交流中心副總經(jīng)濟師張永軍在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，房地產(chǎn)并不同于普通商品，其兼具居住和投資雙重屬性，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化周期也較長(cháng)。與此同時(shí)，中國金融市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，因此近年來(lái)樓市也就呈現出更多的投資屬性。

“一邊是高房?jì)r(jià)，一邊是高庫存，樓市在某種程度上出現‘市場(chǎng)失靈’可能給經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)危害：首先，樓市‘高燒’會(huì )產(chǎn)生市場(chǎng)信號誤導，引導更多要素和資源涌向房地產(chǎn)，而很多地方高庫存的形成恰恰與此有關(guān)。其次，住房是關(guān)乎民眾生活水平的重要指標，房?jì)r(jià)如果脫離普通居民的消費能力，那么不僅將抬高民眾生活成本，也將加重雇主負擔。*后，房?jì)r(jià)非理性上漲也會(huì )使新進(jìn)入的房地產(chǎn)投資面臨著(zhù)回報率上的不確定性，從而為提供資金的銀行帶來(lái)債務(wù)風(fēng)險?！睆堄儡姳硎?。

分析人士指出，中國樓市目前總體上反映了供需，但也長(cháng)期存在發(fā)展不均衡等結構性問(wèn)題。需要注意的是，價(jià)格長(cháng)期背離價(jià)值往往意味著(zhù)非市場(chǎng)因素在起作用，這既容易積聚金融風(fēng)險，又不利于實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展和轉型升級。在此背景下，政府及時(shí)出臺調控措施、避免“市場(chǎng)失靈”，是從有利于經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局出發(fā)的必要舉措，不能片面理解為遏制市場(chǎng)機制。事實(shí)上，在一些發(fā)達的市場(chǎng)經(jīng)濟國家，政府在必要時(shí)調控樓市是很常見(jiàn)的。

未來(lái)調控或更溫和

那么，未來(lái)中國樓市將走向何方呢?業(yè)內人士普遍認為，在中國經(jīng)濟轉型升級趨勢向好、城鎮化進(jìn)程持續推進(jìn)、人民生活水平不斷提高的背景下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的基礎依然十分牢固。

九州證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清表示，中國的城鎮化進(jìn)程仍然還有10—15年，同時(shí)中國購買(mǎi)力向城市流動(dòng)并聚集的趨勢沒(méi)有變化，因此中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠實(shí)現長(cháng)期健康發(fā)展，并不會(huì )出現大幅下跌。中信證券及瑞銀等機構則認為，盡管居民提前透支部分房地產(chǎn)需求意味著(zhù)未來(lái)房地產(chǎn)活動(dòng)可能走弱，但在開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為寬裕、調控政策謹慎理性、低利率環(huán)境仍然存在等因素影響下，未來(lái)樓市的調整也會(huì )更加溫和。

“從政府的角度講，未來(lái)還需要進(jìn)一步縮小區域發(fā)展差距，優(yōu)化不同城市間的公共資源配置，從而更好地促進(jìn)熱點(diǎn)城市周邊地區的發(fā)展、實(shí)現更加合理的城市布局，*終緩解樓市的結構性問(wèn)題?！睆堄儡娊ㄗh。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應該順應住房消費化的趨勢，主動(dòng)轉型。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮俊表示，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著(zhù)從簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品生產(chǎn)，到復合、跨界、融合、共享的服務(wù)平臺的轉變。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟、智能技術(shù)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透和拓展，房地產(chǎn)的定位和功能將有所變化，如果繼續沿用舊觀(guān)念，不去細分市場(chǎng)，就有可能造成企業(yè)發(fā)展的困難。因此，房地產(chǎn)行業(yè)轉型既是挑戰又是機遇。